Erbrecht, Flurbereinigung
Rechtsanwalt . Elmar König
Gesellschaftsrecht, Mietrecht


Über mich



  • Beruflicher Werdegang:

    Zulassung zur Rechtsanwaltschaft: 1996

    Zweites juristisches Staatsexamen: 1995

    Erstes juristisches Staatsexamen: 1993



  • Freiwillige berufsbezogene Mitgliedschaften:

    Mitglied des Wiesbadener Anwaltsvereins.



  • Sonstiges Engagement:

    Schriftführer des Vereins "Freunde und Förderer der Freiwilligen Feuerwehr Groß-Winternheim 1909 e.V."

    Aktives Mitglied im Männergesangverein Groß-Winternheim 1866 e.V.

    Aktives und inaktives Mitglied in weiteren Ingelheimer und Mainzer Vereinen.

    Als ehemaliges Mitglied des Stadtrates von Ingelheim noch in einigen Ausschüssen aktiv, daneben seit dem Jahre 2000 ununterbrochen Mitglied des Ortsbeirates Großwinternheim.



  • Aufsätze:

    1. NJW 1997, 3290: Über die Leistungsunfähigkeit eines Bürgen

    Die damalige Rechtsprechung des BGH wurde kritisiert, wonach die Leistungsunfähigkeit eines Bürgen dann vorliegen sollte, wenn er nicht in der Lage war, ein Viertel der Hauptsumme ohne Zinsen und Kosten in fünf Jahren zu tilgen.

    Ich sprach mich dafür aus, bei der Grenzziehung auf eine Gesamttilgung innerhalb von 30 Jahren abzustellen. Durch konkrete Berechnungen wies ich nach, dass die Formel des BGH diesen Anforderungen nicht gerecht wurde, eine Tilgung meist auch über lange Zeiträume nicht möglich war.

    Meine Empfehlung bestand darin, bei Verbraucherdarlehen die Formel des BGH nur noch in der Form anzuwenden, dass ein Bürge dann nicht leistungsfähig ist, wenn er in fünf Jahren nicht einmal ein Drittel der Hauptschuld ohne Zinsen und Kosten tilgen kann. Bei sonstigen Darlehen sollte darauf abgestellt werden, ob der Bürge die laufenden Raten auf Hauptforderung und Zinsen zahlen kann.

    Mein Beitrag wurde zwei Jahre lang im Palandt zitiert und fand in mehreren Monografien Zustimmung.

    Der BGH änderte im Januar 2000 seine Rechtsprechung und stellt seitdem darauf ab, ob der Bürge in der Lage ist, die laufenden Zinsen der Hauptschuld zu bezahlen.

    Es ist materiellrechtlich zutreffender, auf eine Tilgbarkeit der gesamten Bürgschaftsschuld einschließlich Kosten und Zinsen innerhalb von 30 Jahren abzustellen. Es ist den Gläubigern zuzumuten, entsprechende Berechnungen anzustellen und diese vorzulegen. Der ziffernmäßige Unterschied in der monatlichen Belastung zwischen meinem Maßstab und demjenigen des BGH ist jedoch deutlich geringer als zuvor.

    2. Die Auflösung von Ortsbezirken entgegen vertraglichen Verpflichtungen - ein Problem des Vertrauensschutzes.

    Der bisher unveröffentlichte Aufsatz* aus dem Jahre 2000 geht auf die Rechtslage in allen deutschen Bundesländern (mit Ausnahme der Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg) ein. Ein Inhaltsverzeichnis befindet sich am Ende auf Seite 50.

    3. ZMR 2021, 554: Die Abhängigkeit der Vergleichsmiete von dem Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters

    Dem Vermieter steht ein Anspruch auf Zustimmung zur so genannten Vergleichsmiete nach § 558 Abs.1 BGB zu. Maßgeblich sind die "üblichen Entgelten, die in der Gemeinde … für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich …. vereinbart“ worden sind. Mängel im Sinne von negativen Merkmalen werden häufig nur bei dem Merkmal „Beschaffenheit“ angesprochen. Tatsächlich werden sowohl Größen-, Ausstattungs-, Beschaffenheits-, wie Lagemerkmale bei den Mängeln diskutiert.

    Die herrschende Meinung differenziert nun in so genannte behebbare und nicht behebbare Mängel. Die behebbaren Mängel werden bei der Bestimmung der Vergleichsmiete nach hM nicht berücksichtigt. Es besteht eine große Meinungsvielfalt darüber, wie die behebbaren von den nicht behebbaren Mängeln abgegrenzt werden. Nur Emmerich grenzt die beiden Fälle danach ab, ob ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels besteht oder nicht (Staudinger-Emmerich § 558 Rz.36). Sein Weg wird konsequent fortgesetzt. Denn wenn richtiger Weise der Anspruch auf Mangelbeseitigung maßgeblich ist, dann ist daneben die Unterscheidung in behebbar und nicht behebbar obsolet.

    Eine Differenzierung und ggf. unterschiedliche Behandlung der Mängel ist entgegen der herrschenden Meinung nicht angezeigt. Jedes negative Merkmal, welches auf dem Markt den Preis für die Wohnung drückt, hat Auswirkung auf die Vergleichsmiete.

    Richtig ist, dass dann, wenn der Mieter mit dem Mangel leben muss, dieser Mangel bei der Vergleichsmiete zu berücksichten ist. Der Mieter muss mit dem Mangel leben, wenn er keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels hat.

    Hat der Mieter einen Mängelbeseitigungsanspruch, und wird dieser zeitnah erfüllt, sind die Mängel bei der Bestimmung der Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Der Vermieter kann die Vergleichsmiete für mängelfreie Objekte verlangen.

    Hat der Mieter keinen Mängelbeseitigungsanspruch, sind die Mängel bei der Bestimmung der Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Der Vermieter kann nur die Vergleichsmiete für mängelbehaftete Objekte verlangen.

    Die bisherige Auffassung führt dazu, dass spätestens der vom Gericht bestellte Sachverständige alle Mängel für behebbar erklärt. Soweit der Mieter keine Widerklage erhoben hat, um die aufgrund der Mängel eintretende Minderung feststellen zu lassen, wird er zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt.

    In meinem Räuberhöhlenfall hatten die Mieter eine zerstörte Wohnung (ohne WC, ohne Bad, ohne Heizung, ohne zulässige Elektrik, ohne Wohnungseingangstür etc.) zu einem besonders günstigen Preis angemietet. Richtiger Weise hätte das Gericht der Gutachterin aufgeben müssen, alle von den Mietern beseitigten Mängel bei der Ermittlung der Vergleichsmiete zu berücksichtigen, weil die Mieter keinen Anspruch auf Beseitigung der Mängel hatten. Sie hatten die Wohnung doch zu einem besonders günstigen Preis in Kenntnis der Mängel angemietet.

    Die Vergleichsmiete für eine solche Wohnung kann in der Regel nicht sachverständig ermittelt werden, weil die Sachverständigen entsprechende Mietverträge nicht kennen, sie also nicht "auf dem Markt" sind. Dann ist es vornehme Aufgabe des Gerichts, die Vergleichsmiete selbst zu bestimmen.

    Meine Lösung wird dazu führen, dass weniger Sachverständigengutachten eingeholt werden. Bisher kosten sie im Rhein-Main-Gebiet fast 2.000 €. Solch hohe Kosten gefährden den grundgetzlich abgesicherten Justitzgewährungsanspruch. Tatsächlich können sich nur noch solche Mieter einen Prozess über die Vergleichsmiete leisten, die entweder Prozesskostenhilfe bekommen oder aber rechtschutzversichert sind.

    Nach meiner Lösung gilt: Sobald der Mieter im Prozess Mängel vorträgt, muss das Gericht die Parteien auf die neue Rechtslage hinweisen: Damit der Vermieter mit seiner "Erhöhungsklage" trotz vorhandener Mängel voll durchdringt, muss er zunächst behaupten, dass der Mieter einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels hat und er diesen Mangel zeitnah beseitigen wird. Erst wenn der Vermieter dieser Behauptungslast nachgekommen ist, kommt es auf ein Bestreiten des Mieters an.

    Werden Wohnungen mit bestimmten Mängeln am Markt nicht angeboten und ist eine sachverständige Beurteilung deshalb unmöglich, muss das Gericht die Vergleichsmiete durch Abschläge derselben anhand üblicher Minderungssätze selbst bestimmen oder zumindest unter Berücksichtigung ggf. vorhandener Mietspiegel (mit)bestimmen.

    In dem Aufsatz habe ich nachgewiesen, dass die bisher herrschende Meinung, der Mieter habe wegen Mängeln kein Zurückbehaltungsrecht, mit sachfremden Erwägungen und damit unerheblich begründet ist. Eine Rechtsprechungsänderung ist überfällig.

    Nach meiner langjährigen forensischen Erfahrung auch als Vermieter kann ich nur festhalten, dass Mieter durchaus bereit sind, eine höhere Miete zu zahlen, wenn sie dafür auch einen Mehrwert haben, indem die aus ihrer Sicht vorhandenen Mängel beseitigt werden.

    Die neue Lösung ist nicht nur prozessökonomisch, sie ist auch stark befriedend, weil das Mängelproblem in jedem Prozess auf Zustimmung zur Vergleichsmiete geklärt wird, sobald der Mieter Mängel behauptet.

    Sobald sich der Mieter auf Mängel beruft, muss das Gericht zunächst klären, ob die Mängel überhaupt für die Marktmiete relevant sind. Wenn z.B. die Fugen zwischen den Bodenfliesen und der Türzarge größer als 3 cm sind, liegt ein Baumangel vor und der Vermieter hat ggf. einen Anspruch auf Nachbesserung. Den allermeisten Mietern erscheint dies nur als Schönheitsfehler. Auswirkung auf die Funktionalität hat ein solcher Mangel regelmäßig nicht. Wenn der Mieter die zu große Fuge direkt bei Abschluss des Mietvertrages bemängelt und Beseitigung verlangt haben sollte, mag er einen Anspruch auf Beseitigung haben. Auf die Vergleichsmiete dürfte sich ein solcher Mangel regelmäßig nicht auswirken. Dies kann das Gericht anhand der Minderungswirkung des Mangels selbst beurteilen. Auch dieser Weg ist neu.

    Lässt sich der Mangel mit einfachen Mitteln beheben, könnte es für den Vermieter durchaus wirtschaftlich interessant sein, einen Anspruch auf Beseitigung des vom Mieter behaupteten Mangels einfach anzuerkennen, um hinterher eine Vergleichsmiete für mängelfreie Objekte verlangen zu können.

    Mein neuer Lösungsweg hat Auswirkung auf ausnahmslos alle Prozesse, in denen der Vermieter auf Zustimmung zur Vergleichsmiete klagt. Damit ist stets die Revision zuzulassen.


  • Rechtsgeschichte:

    Bisher war es mir in einem Kommunalverfassungsstreit und einer landwirtschaftsrechtlichen Angelegenheit vergönnt, Rechtsgeschichte zu schreiben.

    1. Die verhinderte Auflösung des Ortsbezirkes Großwinternheim:

    Im Jahre 1999 löste die rheinland-pfälzische Stadt Ingelheim den Ortsbezirk Großwinternheim auf. Dieser war im Zuge der Eingemeindung der ehemals selbstständigen Gemeinde Groß-Winternheim nach Ingelheim im Jahre 1972 geschaffen worden. Zwischen Groß-Winternheim und Ingelheim besteht ein Eingemeindungsvertrag. Dieser sieht ohne Beendigungsmöglichkeit die Errichtung eines Ortsteils und damit die bürgernahen Institutionen Ortsvorsteher und Ortsbeirat vor.

    Die rheinland-pfälzische Gemeindeordnung sah und sieht jedoch in § 74 Abs.4 S.2 GemO folgende Regelung vor: "Mit Inkrafttreten dieses Gesetzes werden gesetzliche oder vertragliche Verpflichtungen zur Bildung von Ortsbezirken unwirksam." Es war das erste Mal, dass man in Rheinland-Pfalz von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollte, einschlägige Rechtsprechung gab es nicht.

    Das OVG Koblenz (NVwZ-RR 2000, 375 ff) folgte in dem Kommunalverfassungsstreit des Ortsbeirates Großwinternheim gegen die Stadt Ingelheim nicht meiner Auffassung, wonach diese Vorschrift verfassungswidrig und nichtig ist. Es legte sie nur verfassungskonform sehr eng aus. Danach ist zusätzlich erforderlich, dass die ursprünglichen Motive zur Einführung eines Ortsbezirks aufgrund der zeitlichen, siedlungsstrukturellen und gesellschaftlichen Verhältnisse ihre Bedeutung weitgehend verloren haben müssen. Dies wird bei Großwinternheim noch viele Jahrzehnte nicht der Fall sein.

    In Hessen ist im Zuge der großen Gebietsreform in den 70´er Jahren des 20. Jahrhunderts flächendeckend die Einführung von Ortsbezirken vorgeschrieben worden. Die Ortsbeiräte und Ortsvorsteher haben gegenüber der rheinland-pfälzischen Rechtslage deutlich mehr Rechte.

    Zur Vertiefung der Problematik, inwiefern der Gesetzgeber in Verträge eingreifen darf, in denen die Bildung von Ortsbezirken vereinbart wurde, darf ich auf meinen umfassenden Aufsatz* aus dem Jahre 2000 verweisen, der die Rechtslage in allen Flächenländern beleuchtet.

    2. Die Weinbergsaufbaugemeinschaft Großwinternheim:

    In Rheinland-Pfalz wird bei einer Weinbergsflurbereinigung das Flurbereinigungsgesetz (ein Bundesgesetz) durch das rheinland-pfälzische Weinbergsaufbaugesetz überlagert. Eine Weinbergsflurbereinigung wird dadurch eingeleitet, dass zunächst eine Aufbaugemeinschaft nach dem Weinbergsaufbaugesetz gegründet wird, indem ein entsprechendes Gebiet, in dem die Flurbereinigung stattfinden soll, festgelegt wird.

    Erstmalig in der Geschichte der Wiederaufbaukasse nahm diese am 30.06.2005 einen Antrag auf Errichtung einer Aufbaugemeinschaft zurück. Dies geschah in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Mainz in der Verhandlung über die Errichtung der Aufbaugemeinschaft Großwinternheim. Großwinternheim ist ein Ortsteil von Ingelheim. Einige Winzer aus Großwinternheim hatten im Jahre 2003 bei der Wiederaufbaukasse einen Antrag auf Bildung einer Aufbaugemeinschaft gestellt. Die Kreisverwaltung Mainz-Bingen gründete daraufhin eine entsprechende Gemeinschaft. Eine einzelne Eigentümerin legte mit Unterstützung einer Interessengemeinschaft Widerspruch gegen die Gründung dieser Aufbaugemeinschaft ein.

    Es war das erste Mal, dass sich überhaupt jemand direkt gegen die Gründung der Aufbaugemeinschaft gewehrt hat. Die Eigentümerin berief sich darauf, dass sich eine klassische Flurbereinigung mit Rodung aller Flächen nicht rechne und stellte dies anhand eines betroffenen Haupterwerbsbetriebes dar. Daneben wurden unzählige Unterschriften gegen die Flurbereinigung gesammelt. Die Verwaltung setzte sich mit den konkreten Argumenten der Eigentümerin nicht auseinander. Sie musste deshalb vor dem Verwaltungsgericht Mainz den Antrag auf Gründung der Aufbaugemeinschaft zurücknehmen.

    Zur Vertiefung darf ich empfehlen:

    - die Presseerklärung zum Ausgang des Verfahrens*

    - den ausführlichen Hintergrundbericht*, der auf 8 Seiten zusammenfasst, was im Prozess auf 140 Seiten dargestellt wurde.

    - das Flugblatt*, mit dem die IG im Jahre 2003 Unterschriften sammelte.




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